- დღეს უძრავი ქონების ბაზარზე უდიდესი წილი მაინც იპოთეკურ სესხებს უკავია. თუმცა ხშირია თაღლითობის შემთხვევებიც. სიტუაციის გართულების პირობებში კი აღსრულების ეროვნულ ბიუროსაც უწევს ჩარევვა. როგორია აღსრულების ეროვნული ბიურის პოზიცია და რეკომენდაცია - როგორ უნდა მოიქცეს იპოთეკარი, რათა საბოლოოდ მოტყუებული არ დარჩეს და ყველა დოკუმენტი კანონის მიხედვით იყოს შედგენილი?

- წინასწარ განვმარტოთ: იპოთეკური სესხი არის უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხი, რომელსაც გასცემს როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირი, მათ შორის, ბანკი. იპოთეკის ხელშეკრულება ფორმდება წერილობითი ფორმით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში.
იპოთეკის რეგისტრაციისას დიდი მნიშვნელობა აქვს რიგითობას. წინა იპოთეკარის მოთხოვნა უპირატესია ყველა მომდევნო იპოთეკარის მოთხოვნაზე. იპოთეკური სესხის გასაცემად და შესაბამისი ხელშეკრულების გასაფორმებლად აუცილებელია, ყურადღება გამახვილდეს შემდეგი მიმართულებით: ჰყავს თუ არა გარდამავალი უფლებით დასატვირთ ქონებას სხვა რიგის იპოთეკარი. ამისათვის პირმა უნდა მიმართოს საჯარო რეესტრს, მოითხოვოს საჯარო რეესტრის ამონაწერი ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ, თავადვე განაახლოს საჯარო რეესტრის ამონაწერი და მოხდეს თავის დაცვა შესაძლო გართულებებისგან; ქონების მფლობელი თუ საჯარო რეესტრის ამონაწერს წარმოგიდგენს, ყურადღება ამ ამონაწერის გაცემის თარიღზე უნდა გამახვილდეს. იმავდროულად, თავადვე გადაამოწმოს მყიდველმა იპოთეკით დასატვირთი ქონება და დარწმუნდეს, ნამდვილად შეესაბამება თუ არა მესაკუთრის მიერ მოწოდებულ ინფორმაციას.

- რა პრობლემები შეიძლება წარმოიქმნას, თუ გარდამავალი უფლებით დასატვირთ ქონებას რამდენიმე წინა რიგის იპოთეკარი ჰყავს?

_ თუ გაცემულია იპოთეკური სესხი და გაფორმებულია შესაბამისი ხელშეკრულება, ხოლო ქონებას, რომელიც გარდამავალი უფლებით დაიტვირთა, ჰყავდა წინა რიგის 2 იპოთეკარი, ამასთან, თუ მოვალე ვალის დაბრუნებას თავს აარიდებს და სააღსრულებო ბიუროს ვალის ამოღების
მიზნით მიმართავს მეორე რიგის იპოთეკარი, შეიძლება პირმა დაკარგოს უფლება იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე და ვალის დაბრუნების შანსი.

_ ასეთ ვითარებაში, როგორია აღსრულების ბიუროს რეკომენდაცია?

_ მოგახსენებთ, თუ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს სააღსრულებო წარმოების დაწყების მოთხოვნით მომართა მეორე რიგის იპოთეკარმა და აღსრულების ეროვნულმა ბიურომ მოახდინა იპოთეკით დატვირთული ქონების იძულებითი აუქციონის გზით რეალიზაცია, რეალიზაციის შედეგად მიღებული თანხით დაკმაყოფილდება მეორე რიგის იპოთეკარის მოთხოვნა. პირველი რიგის იპოთეკარის მოთხოვნა გარდამავალი უფლებით გადაჰყვება ქონების შემძენს და მესამე და მომდევნო რიგის იპოთეკარების უფლება იპოთეკაზე გაუქმდება.

_ გასაგებია, მაგრამ რა ხდება, თუ ქონებას რამდენიმე პირველი რიგის იპოთეკარი ჰყავს?

_ არის შემთხვევები, როდესაც ქონებას რამდენიმე პირველი რიგის იპოთეკარი ჰყავს. თუ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში სააღსრულებო ფურცელს ერთი მათგანი შემოიტანს, დარჩენილი პირველი რიგის იპოთეკები არ გაუქმდება და გარდამავალი უფლებები გადაჰყვება ქონებას, ხოლო თუ სააღსრულებო ფურცელს ყველა იპოთეკარი შემოიტანს, მაშინ აუქციონის თანხა მათ შორის პროპორციულად განაწილდება.

_ როდესაც ადამიანი იპოთეკით (გარდამავალი უფლებით) დატვირთულ ქონებას იძენს, მოვალის ვალდებულება მთლიანად ამ უძრავი ქონების ახალ მფლობელზე გადადის?

_ იპოთეკით დატვირთული ქონების შეძენის შემთხვევაში, პირს მოუწევს იპოთეკაზე
უფლების მქონე პირის/პირების მოთხოვნის დაკმაყოფილება; ასეთ ვითარებაში მოვალის ვალდებულება მთლიანად ახალ მფლობერლზე გადავა.

- რას ურჩევთ მოქალქეებს სანამ თანხის მაღალ პროცენტში გასესხება დააპირებენ?

-მოქალქეებს ვურჩევთ სანამ თანხას გაასესხებენ კონსულტაცია გაიარონ კვალიფიციურ იურისტთან, ასევე თუ მოქალაქეს არ აქვს იურისტის დაქირავების საშუალება აღსრულების ეროვნული ბიურო ასეთ მოქალაქეებს სთავაზობს უფასო იურიდიულ კონსულტაციას, ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს შეუძლია მობრძანდეს ჩვენს ოფისში დ. აღმაშენებლის ხეივანი მე-10 კმ, დაგვიკავშირდენ 749-649 ან მოგვწერონ info@nbe.gov.ge ჩვენი იურისტები ყოველგვარი საფასურის გარეშე დაეხმარებიან და გაუწევენ კვალიფიციურ კონსულტაციას მანამ სანამ გააფორმებენ ამ ხელშეკრულებას.